Hvad er skøde og tinglysning?
Skødet er dokumentet, der overfører ejerskabet, og tinglysning registrerer det i tingbogen. Tinglysningsafgiften er 1.850 kr. fast + 0,6 % af købesummen, og køber betaler den i de fleste handler.
Tinglysning er registreringen af skødet i tingbogen — den officielle offentlige database over alle ejendomsrettigheder i Danmark. Uden tinglysning har ejerskiftet ingen retsvirkning over for omverdenen.
Hvad er et skøde?
Et skøde er et dokument der indeholder:
- Hvem der sælger, og hvem der køber
- Hvilken ejendom der overdrages (matrikelnummer og adresse)
- Købesummen og overtagelsesdatoen
- Eventuelle vilkår der gælder for ejerskiftet
Skødet udarbejdes typisk af en advokat eller ejendomsmægler og underskrives digitalt via MitID. Det sendes herefter til tinglysning via tinglysning.dk.
Hvad er tinglysningsafgiften?
Tinglysningsafgiften for et skøde beregnes som:
1.850 kr. (fast) + 0,6% × købesummen = tinglysningsafgift (rundes op til nærmeste 100 kr.)
Afgiften beregnes af den højeste af enten købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering.
Eksempler
| Købesum | Fast del | Variabel del (0,6%) | Total afgift |
|---|---|---|---|
| 1.000.000 kr. | 1.850 kr. | 6.000 kr. | 7.850 kr. |
| 2.000.000 kr. | 1.850 kr. | 12.000 kr. | 13.850 kr. |
| 3.500.000 kr. | 1.850 kr. | 21.000 kr. | 22.850 kr. |
| 5.000.000 kr. | 1.850 kr. | 30.000 kr. | 31.850 kr. |
Hvem betaler tinglysningsafgiften?
Det er op til forhandling, men der er en tydelig regional tradition:
- Sjælland og øerne: Køber betaler typisk hele tinglysningsafgiften
- Jylland: Køber og sælger deler typisk udgiften ligeligt
Tjek købsaftalen: Det bør stå eksplicit i købsaftalen hvem der betaler hvad. Sæt det ikke ud af verden som "selvfølgelig købers udgift" — særligt ikke hvis du handler på tværs af regionerne.
Tinglysning af pantebrev
Ud over skødet skal dit realkreditlån eller banklån tinglyses som et pantebrev — en sikkerhedsstillelse i ejendommen. Afgiften er anderledes:
1.850 kr. (fast) + 1,45% × lånebeløbet = tinglysningsafgift på pantebrev
| Lånebeløb | Fast del | Variabel del (1,45%) | Total afgift |
|---|---|---|---|
| 500.000 kr. | 1.850 kr. | 7.250 kr. | 9.100 kr. |
| 1.000.000 kr. | 1.850 kr. | 14.500 kr. | 16.350 kr. |
| 2.000.000 kr. | 1.850 kr. | 29.000 kr. | 30.850 kr. |
Ved boligkøb med både realkreditlån og banklån tinglyses to pantebreve — og afgiften betales for begge.
Tingbogen — hvad er det?
Tingbogen er det digitale register som Tinglysningsretten fører over alle rettigheder over fast ejendom i Danmark. Alle kan slå enhver ejendom op på tinglysning.dk og se:
- Hvem der er registreret ejer
- Hvilke pantebreve der er tinglyst
- Servitutter og andre byrder på ejendommen
- Historiske ejerskifter
Inden du køber: Slå altid ejendommen op i tingbogen inden du underskriver. Du kan se om der er uventede pantebreve, servitutter eller andre byrder der ikke fremgår af salgsopstillingen. Det er gratis og tager to minutter.
Hvad du bør tjekke i tingbogen inden underskrift
Tingbogen er offentligt tilgængelig og gratis at slå op på tinglysning.dk. Inden du underskriver en købsaftale, bør du gennemgå ejendommens tingbogsblad. Det viser tre hovedelementer:
- Adkomst (ejerskab): Hvem er registreret som ejer? Matcher det sælger? Har der nyligt været ejerskifte?
- Hæftelser: Hvilke pantebreve er tinglyst? Skal de indfries af sælger ved handlen, eller overtager du dem? Indfriede pantebreve bør fremgå af en frivillig aflysning inden overtagelsen.
- Byrder og servitutter: Hvilke begrænsninger følger med ejendommen? Byggelinjer, vejrettigheder, kloakservitutter — alt dette fremgår her. Hvad servitutter betyder i praksis →
Vær opmærksom på: Gamle pantebreve der stadig er registreret i tingbogen, selv om gælden er betalt, er en klassisk faldgrube. De skal aktivt aflyses af sælger inden overtagelsen — det sker ikke automatisk.
Den offentlige ejendomsvurdering og afgiftsberegningen
Tinglysningsafgiften beregnes af den højeste af enten købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering. Det vil sige: selvom du har forhandlet en lav pris, kan en høj offentlig vurdering medføre en højere afgift end den simple beregning viser.
Det danske ejendomsvurderingssystem blev grundlæggende reformeret i 2022–2024 af Vurderingsstyrelsen. Millioner af ejendomme har fået nye vurderinger. Du finder den aktuelle vurdering på vurderingsportalen.dk.
Eksempel: Køber du en bolig til 2.800.000 kr., men den offentlige vurdering er 3.100.000 kr., beregnes tinglysningsafgiften af de 3,1 mio. kr. Det giver 1.850 + 18.600 = 20.450 kr. — ikke 18.650 kr. som en simpel beregning ville vise.
Boligkøbsprocessen: fra bud til tinglyst skøde
Her er de typiske trin fra at have fundet en bolig til at ejerskabet er registreret i tingbogen:
- Købsaftale underskrives — den juridisk bindende aftale om pris og vilkår
- Fortrydelsesret (6 hverdage): Som køber har du 6 hverdage til at fortryde. Det koster 1% af købesummen i godtgørelse til sælger. Sælger har ingen tilsvarende ret.
- Finansiering på plads — realkreditlån, banklån eller kontantbetaling bekræftes
- Skøde udarbejdes — typisk af mægler eller advokat; underskrives digitalt via MitID på tinglysning.dk
- Overtagelse — nøgler overdrages, du overtager ejendommen på aftalt dato
- Skøde tinglyses — sker typisk inden for få hverdage; du modtager digital bekræftelse
- Refusion afregnes — ejendomsskatter, forudbetalte udgifter og fællesudgifter fordeles
Samlet varighed fra underskrevet aftale til tinglyst skøde er typisk 4–12 uger afhængig af finansiering og overtagelsesdato.
Refusion — hvad er det, og hvem betaler hvad?
På overtagelsesdagen laves der et refusionsopgør — en fordeling af udgifter der er betalt på forhånd af sælger, men som vedrører perioden efter overtagelsesdatoen.
Typiske poster i en refusion:
- Grundskyld (ejendomsskat): Sælger har typisk betalt for hele halvåret — du refunderer den del der vedrører din ejerperiode
- Forudbetalt varme og vand (hvis der er et fælles forsyningssystem)
- Ejerforeningsbidrag: Ved lejligheder i en ejerforening deles løbende bidrag fra overtagelsesdatoen
Grundskyld fra 2024: Grundskylden opkræves nu løbende (to rater om året) i stedet for som en stor annual betaling. Det ændrer refusionsberegningen en smule. Tvister om refusion afgøres af Klagenævnet for Ejendomsformidling — men de fleste løses i praksis af mægler eller advokat på handelstidspunktet.
