Hvad er maksimalprisen?
Maksimalprisen er det lovfastsatte prisloft for en andelsbolig — det højeste beløb en sælger lovligt må kræve. Det er ulovligt at sælge over maksimalprisen. Sælger man over maksimalprisen, kaldes det overpris, og selv de mindste overpriser kan kræves tilbagebetalt af køber. Det kan ikke aftales på forhånd at give afkald på denne ret.
Det er heller ikke lovligt at kræve, at køber overtager indbo eller andet til overpris — det er en klassisk omgåelse af maksimalprisreglerne som myndighederne kender til.
Hvad er andelskronen?
Andelskronen er den nøgletal der bruges til at beregne, hvad en enkelt andel maksimalt må koste. Den beregnes ved at tage foreningens samlede formue (ejendommens værdi minus foreningens gæld plus eventuelle andre aktiver) og dividere med det samlede antal andele.
Andelskronen er med andre ord: hvad er din andel af foreningens nettoformue værd?
Maksimalprisen på din specifikke bolig beregnes således: Andelskronen × din boligs fordelingstal + værdien af dokumenterede individuelle forbedringer − afskrivninger på disse forbedringer
De tre vurderingsmetoder
En af de vigtigste — og mest undervurderede — faktorer ved andelsboligkøb er, hvilken vurderingsmetode foreningen bruger til at fastsætte ejendommens værdi. Der er tre lovlige metoder, og de kan give dramatisk forskellige resultater:
1. Anskaffelsesprisen Ejendommens værdi sættes til den pris foreningen betalte, da de købte ejendommen. For foreninger stiftet for mange år siden er dette typisk en meget lav pris — og dermed en lav andelskrone og lav maksimalpris. Disse foreninger har ofte de laveste andelsbevisspriser og laveste boligafgifter. Den sikreste metode — men kan føre til undervurdering.
2. Den offentlige ejendomsvurdering Ejendommens værdi sættes til den offentlige vurdering fra Skattestyrelsen. Denne metode afspejler i større grad markedsforholdene end anskaffelsesprisen, men er baseret på myndighedernes vurdering — ikke en privat valuar.
3. Valuarvurdering En certificeret valuar vurderer ejendommens aktuelle markedsværdi. Denne metode giver typisk de højeste andelsbevisspriser, da den tættest afspejler markedet. Skal opdateres regelmæssigt og kan falde, hvis boligmarkedet falder — med deraf faldende andelsværdier og potentielt markant lavere andelspris.
Oplysning om vurderingsmetoden finder du i regnskabet under "Nøgleoplysninger, Note C1" eller ved at spørge bestyrelsen eller administrator.
Hvad sker der, hvis andelskronen falder?
Foreninger der bruger valuarvurdering er mest udsatte. Falder boligpriserne, falder vurderingen, og dermed falder andelskronen. Din andelsbolig kan blive mindre værd — og i ekstreme tilfælde kan foreningens gæld overstige ejendommens værdi, hvilket kan tvinge foreningen til at skifte til anskaffelsesprincippet. Det kan betyde drastiske fald i andelsbevisernes værdi.
Det er præcis denne risiko der gør det afgørende at forstå foreningens økonomi og vurderingsmetode inden køb.
Kan man forhandle prisen?
Ja — men aldrig over maksimalprisen. Sælger og køber kan aftale en lavere pris, fx hvis sælger ønsker et hurtigt salg. Der er ingen minimumspris. Men sælger man til en pris markant under maksimalprisen, vil SKAT vurdere om det er en gave — og gaver beskattes.
Upload din prisopstilling eller andelsboligdokumenter til Elify for at forstå, om prisen er korrekt beregnet.