Kan en andelsboligforening gå konkurs?
Ja. Højesteret fastslog i en principiel dom, at en andelsboligforening kan erklæres konkurs, hvis den er insolvent — dvs. ikke kan betale sine forpligtelser, efterhånden som de forfalder. Det er ikke hyppigt, men det sker.
De mest kendte tilfælde er foreninger stiftet i perioden 2002–2007, da ejendomspriserne var høje. Disse foreninger finansierede ofte med variable renter og afdragsfrihed. Da renten steg og vurderingerne faldt, kollapsede foreningernes økonomi.
Hvad sker der med din bolig?
Når foreningen erklæres konkurs:
1. Ejendommen overgår til konkursboet. Kurator (en advokat) overtager og skal realisere aktiverne — typisk ved salg af ejendommen. Ejendommen kan ikke sælges videre som andelsboligforening.
2. Du mister dit andelsindskud. Det beløb du betalte for andelsbeviset mistes som udgangspunkt. Det er dit tab. Har du optaget lån til at købe andelen, hæfter du stadig for disse lån over for din bank — gælden forsvinder ikke.
3. Du kan blive boende som lejer — foreløbigt. Andelsboligforeningslovens §4, stk. 1 giver andelshavere ret til at blive boende som lejere, efter ejendommen er overdraget til en ny ejer. Lejebetingelserne fastsættes efter lejelovens almindelige regler. I de kendte sager er ejendommene typisk solgt til professionelle udlejere, der har videreført dem som udlejningsejendomme — men til markedsleje, ikke den tidligere boligafgift.
4. Du betaler løbende boligafgift til konkursboet. Indtil ejendommen er solgt, skal du fortsætte med at betale din månedlige boligafgift. Det gælder, selv om du fraflytter.
5. Processen tager tid. I Andelsboligforeningen Duegården (et af de mest kendte eksempler) gik der år fra konkursen til endelig afvikling. I mellemtiden levede andelshaverne i uvished.
Hvad er din personlige risiko?
Andelshavere hæfter som udgangspunkt kun med deres indskud — ikke med hele privatøkonomien. Det er den afgørende forskel fra fx at eje en andel i et interessentskab. Men:
- Du mister dit indskud
- Du hæfter stadig for dine private andelsboliglån
- Du risikerer at ende som lejer til markedsleje i din tidligere bolig
- Usikkerheden i processen kan strække sig over mange år
Hvad er advarselstegnene?
De foreninger der er gået konkurs har typisk haft: høj gæld relativt til ejendomsværdi, variable renter kombineret med afdragsfrihed, faldende eller meget høje vurderinger der var volatile, stigende boligafgift over mange år, meget lav eller ingen henlæggelse til vedligeholdelse.
Det er præcis disse faktorer du skal tjekke i foreningens regnskab inden køb. En sund forening med fast rente, god henlæggelse og lav gæld er ikke i nærheden af konkursrisiko.
Hvad er sandsynligheden?
Konkurs i en andelsboligforening er relativt sjældent. Det sker primært i foreninger med ekstremt dårlig økonomi — typisk nystiftede foreninger fra højkonjunkturen. Veletablerede foreninger med fornuftig økonomi har en meget lav konkursrisiko.
Men risikoen for et markant fald i andelsværdien — uden egentlig konkurs — er mere reel. Falder vurderingen, falder andelskronen, og du kan stå med en bolig der er markant mindre værd end hvad du betalte.
Upload andelsboligforeningens regnskab til Elify og få hjælp til at vurdere, om der er bekymrende tegn i foreningens økonomi.